本文开始：时期周报 作家：梁争誉百事可撸

物业费限价风云源源络续之际，行业大哥万科物业放出大招。

12 月 11 日，在万物云 . 睿见大会上，万科物业发布"智选"居品，推出"弹性订价"，将就业选项和订价权益交给业主。

万科物业此举与物业费降价潮不无筹办。

2023 年以来，广州、青岛、重庆、武汉等多地先后推出物业费"限高令"。其中，广州自 2024 年 1 月起实行新收费计谋，中心城区有电梯的住宅物业就业收费圭臬最高为 0.9-2.8 元 / 普通米 / 月；重庆 2024 年 6 月起实行的中心城区住宅物业费收费圭臬为：电梯住宅的物业就业收费最高为 1.9 元 / 普通米 / 月，最低 1 元 / 普通米 / 月；无电梯住宅最高 1.35 元 / 普通米 / 月，最低 0.6 元 / 普通米 / 月。

由于最新订价远低于现行物业收费圭臬，市集出现杂乱局面。重庆实行新规后，数百个小区业主恳求裁汰现行的物业费，以致有业主拒缴物业费。

凭证中指参谋院"天下物业就业客户舒心度探问"，重庆 2024 年舒心度得分初度出现小幅回调。克而瑞物业《2024 年住宅物业就业舒心度调研问卷》数据也显露，中端技俩中以为物业费分辨理的业主占比多达 44.2%，显著高于高端、老旧技俩，中端技俩物业费降价风险高。

百事可撸

图源：图虫创意

万科物业母公司万物云董事长朱保全以为，摆布部门推出物业费订价机制，落地时需要物业公司跟业委达成共鸣。"今天如何构建与业主之间的对话平台，什么样的价钱对应什么样的圭臬，在有底线的情况下，跟业主对话酿成一套基于就业频次、就业圭臬的订价体系才是要害。"

中物智库首创东谈主杨熙捏一样概念。他暗示，现时住宅物业束缚的发展瓶颈，即是业主甲方的主体归位问题。措置这一问题的决策，要通过多表情样，积极引入社区的业主参与到社区治理中，将物业公司蓝本俗例的片面乙方就业模子，飘动为与业主的双向奔赴互动。

万科物业"智选"居品梳理社区里的 95 个就业空间、1530 个功课对象，所有 508 项就业事项，再于其均分类筛选出 158 项必选就业、350 项自选就业。客户不错"自界说菜单"，筛选需要的就业内容、就业频次，付费使用。

万科物业市集束缚结伴东谈主邹明暗示，不要"默许耕作"，而是"自界说"菜单，让业主果然参与进来，共同制定物业费和就业圭臬，万科物业定就业"底线"，业主按需定就业"高线"，这是万科物业智选居品的主要特征。

万科物业的"智选"居品将分享万物云基于"灵石 + 飞鸽"的数字化基础方法及良友运营才调，摄取"东谈主 + 机器 + 良友"的功课阵势收尾相反化就业委用。

朱保全以为，在保捏底线的前提下，若是大略酿成一套对话级的订价机制，保捏物业行业的毛利仍是有可能的。

"今天万科物业的资本色系以及品牌默契，我以为 2.5 元 / 普通米 / 月的物业费是一个分水岭，2.5 元 / 普通米 / 月以下的物业就业万科似乎也不太会作念，若是万科物业作念了 2.5 元 / 普通米 / 月以下的物业，蓝本的业主也不欢跃，是以就插足到万科物业在发展经过中受到价钱终止的瓶颈。"朱保全暗示。

关联词，下千里市集空间广袤。

中信证券重新部经纪平台得到 24 个城市超 16 万社区、波及约 1 亿户住房的物业信息，分析得出，24 个城市 2024 年 10 月的物业费按户数加权平均为 1.76 元 / 普通米 / 月。按户数来看，物业费主要分散在 0-2 元 / 普通米 / 月的区间，占比为 65%，2 元 / 普通米 / 月以上占比 35%。"上市物业公司主要参与的 2 元 / 普通米 / 月以上市集，占到市集份额的 66%。"

"当咱们果然把市集掀开的时辰咱们会发现，若是你把 2.5 元 / 普通米 / 月价钱往上走，你的空间会越来越窄，而若是往下走，你的空间才会越来越大。"朱保全说。

中信证券的研报亦指出，物业行业仍然是高度分散的行业，头部公司市占率仍然不高，但头部化趋势相称明确，头部企业的市占率有普及趋势。

"‘当一个物业保安如龟速一般行走，而外卖骑手在快速疾驰的时辰，速率的相反即是两个行业市值的相反’——这句话深深刺激了我，我也一直但愿咱们的职工大略奔波起来百事可撸，是以今天但凡坐着不动的岗亭，咱们齐用 AI 作念了替代，让系数不动的岗亭动起来。"朱保全说。